广州买新房的流程和注意事项

广州买新房的流程和注意事项，在二手房交易中，许多购房者往往只顾房屋价值的高低，忽略了交易中可能出现的一些其他问题
事实上，在二手房买卖过程中，除了买卖双方的议价过程外，一些细节问题也是值得买家充分关注的。如有不慎，小细节便可能
一、查册

没有查册的二手房交易，危险指数高达99%！待查册核实交易房屋权属情况后，再行支付定金！

所说的 “查册”，即查证房地产的权属状况。通过查册，你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。

注意事项
1.有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封才能过户。
2.查册所需资料：(1)身份证 (2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号。

这一项，找中介要查册资料。

如果系查询个人名下，房屋的套数的话，就可以去广州市任意一个房地产交易登记中心（或者叫房地产管理所）办理。查册一般都比较快，可以自助打印也可以去柜台窗口办理。如果小孩只有出生证明，那就只能去柜台窗口办理查册；一般情况下 ，查册是要求家庭成员信息打印到一张A4纸上。

注意，不动产权证书上虽然没显示抵押，但是也有可能在抵押哦！二手房买卖最重要是看不动产证，不过随着交易登记的种种新规实施，不动产证该怎样看也成了一个难点。根据广州市不动产登记中心最新发布的规定，自2019年2月22日起，广州市取消在不动产权证书上打印加注抵押、注销抵押等他项权利情况和办理信息。所以一定要结合查册表才可以看出来。

二、签合同、交定金

买卖双方谈妥后，即可 签署购房合同并交定金，同时24小时内签署网签合同。

合同约定主要产权；楼价；定金；付款方式；付款条件；履行期限；交楼时间；办理相关手续时间；违约方式；违约责任等。（签合同当天搞定）

1、定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。定金具有法律效应，具有担保债的履行的作用，按照法律规定，定金数额不超过主合同标的额的20％，如果给付定金方不履约，无权要求返回；收受定金方不履约，双倍返还。

2、订金指的是房屋买卖双方有意交易房屋，房屋买卖意向初步达成协议后，双方进一步协商签订临时认购协议，买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。订金不同于定金，订金视作预付款，估计知道的人并不多，小编也是从卖二手车的朋友那里知道的，现在好多二手车商会在购买车辆时，对车辆进行查询，他们用的这个平台叫全国车辆大数据车况信息查询系统，大家可以在购买二手车之前通过这个系统查询下车况，避免买车时入坑。没有法律效应，不具有担保债的履行的作用。在合同正常履行的情况下，订金成为价款的一部分。在合同未能履行的情况下，不管哪方违约，订金原数返回。

注意事项
定金：
1.定金一般交给业主，不可退。注意是“定”金，不要写“订”金哈。这个是对双方的约束哈。
2..如签约后楼价行情上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。

签合同：
1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
2.如果房屋有租约，应该与租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
3.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
4.如果对方是已婚的，婚内财产的话，即使房本上没有配偶的名字，也一定要取得配偶的同意的，这一点千万要注意。要写个证明，让卖家配偶签字。
5.记得在中介那里签署了合同之后，一定要尽快推进去网签，只有网签了后，才能保障自己利益，防止一房多卖。

三、评估

银行会指定评估公司对所购房产的估价，进行银行贷款权利价值评估审批；银行评估目前情况基本与市场交易价持平，部分地方高于市场交易价。

注意事项
评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。

四、赎楼（卖家）

一般来说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的情况。（赎楼时间视情况而定，1-2月不等）

当然这个事情是需要谈的，有的卖家就要要求买家帮忙赎楼。那买家就要懂得规避风险。

注意事项
1. 赎楼有两种车牌号免费查询车辆信息：www.8gt.net操作方式
①业主通过担保公司，向银行借款赎楼，此举会产生担保费用，及短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;
②买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

2.买家拿现金赎楼是风险比较大的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。
五、涂销和递件（卖家）

涂想买二手车，就是看车况，一台车子本身有问题，后期使用风险大，就不建议大家购买。如果车子的历史都很清楚，现在各个零部件的整体运转状态都很不错，那才值得大家用自己的血汗钱去买回家，享受这份车子带来的幸福感。如果大家想要查询车况，却又没有经验，可以试试全国车辆大数据车况信息查询系统，通过4S及保险公司的云端大数据库，精准了解车辆历史车况信息，让我们能顺利买到心仪的车辆。销就是卖家偿还银行贷款后取消房产抵押登记，产权转移申请即“递件”，是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核，审核成功领取回执。银行通知业主拿房产证，打印网签合同（需提前网上预签约）后当天涂销和递件，出税单。

注意事项：涂销和递件最好同时申请，可节约时间。

六、签署申请贷款合同、办理按揭

房屋贷款又称房地产抵押贷款。一般是指购房人在与卖方签订房地产买卖合同，并支付首期购房款后，再将所购房地产及相关权益抵押给银行，由银行向购房人提供贷款，作为购房人除首期款以外的购房款。（视情况而定，5个工作日至1个半月不等）

注意事项
1.去银行做贷款申请，需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同，获得同意贷款书。

2. 如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。

3.为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。

七、获得银行同贷书、签署 贷款合同

银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。（1个工作日）

注意事项
部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行；除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。

八、付首期及资金监管

一般情况下，按合同约定递件成功后，业主就会要求交首期款了，目前房管局要求最好使用银行资金托管。该步骤可根据当地情况，买卖双方协商而定。（1个工作日）

注意事项
1.出于公平考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时，在放款书上先签字，放款时双方便不需要亲自到银行，也能避免买家不配合给卖家带来困扰。

2.购房款分批支付主要目的在于减少风险，以防在交易过程中发生意想不到的损失。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度，白纸黑字写清楚。
直接开始:
一、准备买房
购房者在准备买房前要确保自己是否有资格购买房子，特别是经济实力方面，有具备一定的首付款金额，相关的商业银行能发放贷款等。还要看看当地的限购政策，看看自己是否在限购范围内，若不在，就可以购房，最好是做一个购房计划为好。
二、选择开发商
购房者选择有一定资质的地产商开发的楼盘更好，因为这些开发商一般都具备楼盘交易相关的五证二书，购房者对于这方面一定要仔细检查，只要缺少一证的都是不能购买的，它关系到房子是否合法。还要对开发商的实力用户通过全国车辆大数据车况信息查询系统输入车辆VIN码，便可查询到目标车辆的维修保养历史记录，全国车辆大数据车况信息查询系统提供的专业维保报告详细解析目标车辆重要部件的损伤情况，以及目标车辆是否有事故、召回、火烧、水淹及调表等异常情形，为车辆交易、车辆价值评估等业务提供重要的决策参考依据。、口碑有一定了解，这些都能保证房子、小区的质量。
三、选择楼盘
购房者在选择楼盘时，不仅要看相关的产权证书，还要看房子周边配套设施、房子物业管理等等实际情况。特别是房屋的产权一定要注意了，一般住宅用地产权都是70年，而商服住宅用地是40年，若是小产权的房子最好不要购买，风险较大。
四、看房选房
购房者对于房子楼层及户型等情况也是要考察清楚的，不能仅靠开发商提供的样板间及户型图就做决定，一定要去房子里做实地考察，看看户型有没有存在缺陷、面积是否符合、采光通风如何等等。
五、签合同付款
选好房子，就可以签到购房合同了，在签合同时要看清楚合同中的内容，特别要注意房子的建筑面积、交房条件及时间、物业管理信息、贷款问题、违约责任约定等等，可以避免自身合法权益不受侵害，交款后还要保存好付款票据等材料。
六、验房收房
基本是房款交付了也要小心，在交房时一定要进行验收，最好请专业的验收人员进行房屋验收，还要查看开发商提供的三书一证一表证件材料，要是有不合格的地方可以拒绝收房。
七、交税费，办产证