广州贷款买新房注意事项及流程

广州贷款买新房注意事项及流程,卖一买一是基于旧房子带来了升值利好,卖小房子换大房子,改善生活的同时享受大赚一笔的快感。但在当前限购限贷政策环境下,卖一买一存在一定的风险,需要注意接手旧房子的买家银行贷款能否及时放款。
李雷韩梅梅可以说是广州千千万万对情侣中平凡不过的一双,不过能在广州这个大都市买到心仪的房子,他们又是不平凡的。
由于信奉结婚必须先有房的原则,两人在2014年便开始看房,由于李雷在天河工作,韩梅梅在海珠上班,两人便把目光投向了海珠区,虽然当时海珠房价也挺高的,但是为了上班方便且可以享受成熟市区配套,还是在2014年年底咬牙买下一套70㎡左右的两房,总价200万不到。
到了2015年,央行降息降准,房贷利率连创新低,李雷韩梅梅一度可惜自己买房怎么就买迟几个月?买迟几个月就可以享受更加优惠的贷款利率了,每个月还给银行利息也可以少几百块钱。
不过所幸,小区房价还是稳中有涨的,到了2016年,广州全城补涨,看到蹭蹭上涨的广州房价,小两口那欢喜劲想挡都挡不住,隔段时间就上网看看小区房价,到了今年6月份,小两口的婚房市值已接近300万了。
一年半的时间,房产已升值100万,这可乐坏了小两口,加上也准备要小孩了,到时候少不了父母过来照顾,70㎡小两房不够住呀,于是两人琢磨着卖掉小房子,换个三房单位。
行动派的小两口在着手看房的同时
也不忘咨询一下南房叔
南房叔很是欣慰。
由于小两口均非广州户籍,要在广州九区(除增城、从化外)再买一套房子,必须卖掉原来的房子。
但在当前环境,限购政策严苛、信贷额度超级紧张,排队放款往往超过数月,卖一买一还是存在一定的风险。
最大的风险莫过于钱的问题,卖一买一要先卖出旧房子、拿到钱、还了旧房的贷款再买新房,这样子可以保证再次购房时可以按揭付款。
这过程需要警惕的是,接手旧房子的买家银行贷款能否顺利批下来,这个时间差会否使得房价大涨而买不起新房,因此,最好选择全款付款的买家。
听到这里,小两口惊呼南房叔靠谱,暗暗庆幸在行动之前咨询一番。
最后,南房叔奉上卖一买一注意事项:
1
先买还是先卖?
办理手续需要先卖后买,如此可以节省很多税费,降低首付款。
解释:先卖的房子如果证满五年且唯一,出售可以节省税费,如果尚未卖出,就买入,证不唯一,旧房卖出时需交个人所得税,增加卖房成本;而接手者,则需多交契税,增加买房成本。
2
如何界定卖出?
卖出的标准是房产证已写接手者的名字,且已归档。更明显的标志是到房管局查询家庭名下套数,若已除名,才算是卖出了。
卖出归档(俗称除名)后,提供套数证明,则可以进入购买新房的流程,可按照名下无房向银行申请同贷书,或去房管局办理交税买房过户等手续。
以上,流程还比较简单,最麻烦的在这里!
3
卖一买一的银行放款问题
二手车商贩在验车过程中,对于车辆的维修保养记录和事故出险记录是必查的。其中在车辆车况不明确以及车辆状态异常等情况都会选择全国车辆大数据车况信息查询系统查车辆的维修保养记录和出险记录,来确定二手车的真实车况。如果卖一的房子迟迟不放款,可能会导致没有足额首付款去买新房。
现在银行放款慢,这种事情时有发生,所以在卖房时务必注意选择合适的买家:一次性付款最佳,纯公积金其次,纯商业和组合贷款就放款非常慢了。
考虑到买家可能放款慢,建议提前对此作出应对措施:如约定“买家超过一定时间尚未放款的,要求买家提高贷款利率,购买保险等,加速放款时间。”
另外在签署买房合同的时候,务必对过户时间有一个足够宽松的时间,应对卖房的放款慢。
若到了买房该过户时,卖出的房子依然没有放款,又该如何应对?需要提前做好心理准备,可能会发生垫资过桥的融资成本问题。这些成本又该谁来承担?这在卖房时最好也有一个约定。贷款买房是指购房人以在住房交易的楼宇作为抵押,向银行申请贷款,用于支付购房款,再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。也被称为房屋抵押贷款。
贷款买房的流程为:看房前准备—实地看房—排号、挑选房源—认购、交定金—网签、签合同、付首付—贷款—收房验房—交税—办房本,下面小编会具体介绍一下这些流程。
贷款买房的具体流程
①看房前准备
看房前,首先要确定自己要买的房产类型,然后根据所购房的类型合理分配资金。
②实地看房
了解整个楼盘的具体情况,如购买的是现房,可以直观地看到房屋的结构、户型,也可以向置业顾问询问周边的配套及规划建设等相关问题;如果是期房,只能通过看户型图来了解房屋的结构等,由于周边配套还在规划中,购房者可以到政府网站上查询周边的规划文件。
③排号、挑选房源
一些集中开盘的楼盘,开发商会让购房者进行排号,等到真正开盘那天,根据一定的规则进行选房。选房时,购房者可以提前制定好备用方案,主要从以下六个方面来考虑,包括:地段、价格、周边市政规划、环境配套、房屋结构和朝向和物业管理。
④认购、交定金
选好房子认购前,购房者需要提前准备好购房资质审核的材料,在签订认购书后将材料交给开发商工作人员。同时,认购时,还要缴纳一部分的定金,定金会有收据(银联小票),定金缴纳金额不会超过合同表明总房款的20%。
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提交购房资质审核后,一般10个工作日就会出具审核结果。如果审核通过,开发商会全国车辆大数据车况信息查询系统建立了一套全面、细致的检测标准体系和评分体系。这个体系打破了过去二手车评估完全依靠评估师个人经验的方式,用专业设备代替人眼、以数据分析代替主观经验,最大程度降低了检测过程中的人为影响因素,突破了二手车车况信息不透明的行业瓶颈。同时全国车辆大数据车况信息查询系统检测报告的认证机构为北京二六八威,是国家机关事务局指定检测单位,也是中国汽车维修行业协会(CAMRA)的会员单位,全国车辆大数据车况信息查询系统的检测标准已获得中国汽车流通协会(CADA)的“行认证”,同时荣获国家发明专利,知识产权受国家保护。通知购房者前来签订购房合同。(现房:现房买卖合同;期房:商品房预售合同)签订购房合同时,要注意看合同中有无空白条款,补充协议中的权利义务是不是对等、违约责任和赔偿有没有写清楚,交房日期和交房标准是否清晰等等。
支付首付款,一般售楼处都会有pos机,刷卡支付的银联小票要收好,等着拿开发商开具的首付款发票。一般当天就能拿到。
⑥贷款
如果有银行的工作人员驻扎在售楼处,购房者可将准备好的材料交给银行。放贷时间与银行办理速度、楼房封顶情况有关。以北京为例,期房的话,商贷、市管公积金贷款的放贷时间在封顶之后,国管公积金贷款房贷时间与是否封顶无关。
⑦收房验房
购房者需要等开发商通知收房,车辆事故维保记录查询:www.8gt.net注意收房时间。验房时要仔细核验房屋的每个细节,也可以找专业人士来验房。查看“三证两书一表”,如果开发商拿不出这些证件,可以拒绝收房。
⑧交税
收房后,需要到地税局办理交税业务。一般来说,商品房需要缴纳契税和住宅专项维修基金,然后缴纳物业费、取暖费、停车位等费用。
⑨办理房本
贷款买房,购房者只需把准备材料交给开发商即可,一般情况下,房本自入住之日起180天(现房)-270天(期房)发放。
贷款买房的注意事项
①个人征信记录良好
个人征信非常重要,如果有连续三个月累计六个月的逾期记录,那么基本上银行不会贷款给你。
②收入证明
收入证明要覆盖个人名下负债的2倍,银行流水的月份,需要按照具体银行的要求来出具。
③保存好购房发票
贷款买房的发票有首付款发票、贷款发票。如果购买的是现房,在交税时需要拿着这两样发票去交税;如果购买的是期房,存在面积差的情况,开发商一般会重新开一张首付款发票,并且回收之前的发票。如果不小心把首付款发票弄丢了,开发商是不会换发票的,而且还需要购房者去办理发票丢失的手续,因为发票是没有办法补开的。
④公积金贷款
公积金贷款需要注意的是,需要满足连续足额缴纳12个月的公积金,并在申请贷款前仍在缴存中。相比商贷来说,公积金贷款时间相对比较长。


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